Mutuo Prima Casa: Le Agevolazioni



Interno di una abitazione

La casa è il sogno di tante giovani coppie che vorrebbero poter coltivare il loro sogno di amore in un ambiente in grado di dare sicurezza. Un sogno che nel nostro paese, col passare degli anni, si è trasformato in una sorta di incubo. La progressiva precarizzazione del mondo del lavoro e i costi esorbitanti connessi all’acquisto di immobili, hanno di fatto quasi espulso il mondo giovanile dal mercato della compravendita di case, anche perché nel frattempo, è intervenuta una stretta creditizia sempre più severa da parte di istituti bancari che ormai concedono mutui solo in presenza di garanzie blindate ed abbondanti. Ecco perché sempre di più sono le coppie che guardano alle provvidenze statali e alle agevolazioni relative, per poter realizzare un acquisto che, comunque, resta difficilissimo.

Intanto, è il caso di specificare che le agevolazioni sulla prima casa, che esistono (e si sostanziano nella applicazione di una imposta di registro con un’aliquota inferiore, pari al 3 per cento invece che al 7 per cento ordinario, e nel calcolo di una imposta ipotecaria e catastale in misura fissa), sono connesse ad una serie di requisiti da rispettare. Il primo di essi è la caratteristica dell’immobile, che non deve essere di lusso, per ovvi motivi. L’immobile in questione deve essere ubicato dove si ha la propria residenza o comunque dove si decide di avere la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.

Non è inoltre necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria o dei familiari e questo fa sì che le agevolazioni riguardanti la prima casa possano essere anche usate come una forma di investimento, in quanto chi acquista può farlo anche avendo come oggetto una casa in affitto o da affittare. Per quanto concerne il discorso riguardante la forma delle agevolazioni per la prima casa, esso riguarda la riduzione dell’aliquota dovuta per l’imposta di registro  (in alternativa l’Iva). Lo sconto in questione, riguarda anche le cosiddette pertinenze (cantine, soffitte, Box o posto auto, tettoie chiuse o aperte), anche in caso di acquisto separato da quello della casa, ma può riguardare una sola pertinenza. Ricordiamo anche che le agevolazioni sussistono anche se si acquistano due appartamenti contigui, che poi vengono riuniti in una sola unità abitativa: in questo caso basta che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione dei due immobili, le caratteristiche che ne fanno una abitazione non di lusso.

Nell’atto che sancisce la compravendita, l’acquirente, è tenuto a dichiarare tre condizioni che sono obbligatorie e senza le quali non si ha diritto alle agevolazioni. La prima obbliga a non possedere, né da solo né insieme al coniuge (mentre non costituisce impedimento la proprietà insieme ad altri soggetti) un altra abitazione nel territorio del Comune dove è sito l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato. La seconda, obbliga a non possedere altra abitazione che sia stata acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali concernenti la prima casa. La terza impegnar a stabilire la residenza, entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, nel caso che già non si risieda nello stesso.

Per quanto concerne la terza condizione, ricordiamo che se il Comune interessato, non provvede al trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei benefici fiscali vanno a prorogarsi oltre i canonici 18 mesi. Questa terza condizione non si applica al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia, per gli ovvi motivi connessi alla funzione, che può comportare trasferimenti improvvisi a semplice discrezione di comandi operativi.

Queste tre condizioni debbono essere espressamente indicate in una apposita dichiarazione che deve essere acclusa all’atto di compravendita. Se ciò non avviene, si può comunque rimediare tramite un atto integrativo nel quale viene esplicitamente dichiarata la presenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi al fine di poter godere delle agevolazioni fiscali. È però importante sapere che le agevolazioni possono decadere in alcuni casi specifici. Il primo di questi, naturalmente, è quello che riguarda la falsità delle dichiarazioni elencate. Quindi, la decadenza interviene quando non si completa il trasferimento della residenza entro i 18 mesi previsti. Altro caso di decadenza, è quello che concerne la vendita o la donazione della abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data in cui è stata acquistata. Il motivo di questa terza condizione è facilmente comprensibile, in quanto serve ad evitare che l’agevolazione sia usata per uno scopo di speculazione che è contrario allo spirito del provvedimento. In questo caso, però, il motivo della decadenza viene a cessare qualora si provveda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Cosa avviene quando la agevolazione decade? In pratica c’è il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) cui va ad aggiungersi l’applicazione di una sanzione che ammonta al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre agli interessi di mora. Il debito con il Fisco può comunque essere sanato qualora, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, si provveda al pagamento delle imposte dovute, aggiungendovi gli interessi e la soprattassa ridotta ad un quarto.
A svolgere la azione di controllo e di verifica sulla sussistenza dei requisiti per avere diritto alle agevolazioni, è naturalmente l’Agenzia delle Entrate, la quale deve esercitare la sua prerogativa entro il termine massimo di tre anni. Questo termine, va calcolato a partire dalla data dell’atto di acquisto nel caso riguardante le false dichiarazioni sui requisiti richiesti, dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune per coloro che acquistano in un altro comune in cui non risiedono o non lavorano e dalla data del cambio di residenza nel caso che riguarda la vendita della casa entro cinque anni dall’acquisto, senza che poi si sia provveduto al riacquisto di un altra nei dodici mesi successivi.

L’ultima cosa da ricordare è che agevolazioni fiscali sono previste anche per le spese riguardanti i lavori di ristrutturazione e che gli interessi passivi corrisposti durante il saldo delle rate del mutuo ipotecario sono detraibili ai finIrpef.

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