Dal 2011 l’Agenzia delle Entrate, nell’ambito delle imposte sugli affitti di immobili ha introdotto la “cedolare secca”, che si configura come un regime sostitutivo all’ordinario, e assolutamente facoltativo. Significa che non si tratta di un regime obbligatorio: infatti, siccome dipende dal reddito e dal tipo di contratto, in alcuni casi può essere utile avvalersene, mentre in altri sarà meglio rimanere con il vecchio regime (quello “ordinario”). Quindi è possibile scegliere quale dei due si confà più precisamente alle proprie singole esigenze.
In pratica l’imposta sul reddito derivante dagli affitti viene calcolata sulla base di un’imposta sostitutiva (e che cosa sostituisce, lo vediamo più avanti) del 19% o del 21%; 19% se il contratto è “a canone concordato”, ovvero un contratto a prezzi calmierati, 21% se “a canone libero”, cioè quando proprietario e inquilino si accordano liberamente sull’entità del canone. Il vantaggio della cedolare secca è che sostituisce di fatto l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo, consentendoci di utilizzare una regolamentazione fiscale semplificata. Non solo: essa non tiene conto dei altri redditi, come la pensione o lo stipendio, della persona a cui viene applicata. Chi si può avvalere di questo regime è ovviamente colui che percepisce un reddito da un contratto di locazione, che è quindi il proprietario dell’immobile dato in affitto, o per dirla in gergo tecnico, il “titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare in oggetto”.
Per sapere se conviene assoggettarsi a questo regime fiscale o no, dovremo calcolare quale sarebbe l’imponibile fiscale con il sistema ordinario, cioè quanto pagheremmo in termini di Irpef, addizionali e imposte varie. E quindi calcolare la cedolare secca.
Esistono diversi calcolatori on-line che ci aiuteranno a semplificare questo calcolo; ci verrà richiesto di immettere il reddito complessivo Irpef e il canone d’affitto annuo, nonché il tipo di contratto (se libero o concordato) e altri dati come le addizionali comunali (consultabile a questo indirizzo). I calcolatori provvederanno automaticamente a determinare la differenza tra la cedolare secca e il sistema fiscale ordinario, evidenziando se ci conviene utilizzare o meno questo regime.
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