In questo articolo percorreremo insieme tutte le fasi della vendita di una casa: dalla scelta del metodo di vendita, passando per il rapporto con l’eventuale agenzia, fino all’atto finale, il rogito.
Abbiamo due strade a disposizione: provare a vendere la nostra casa da soli oppure affidarci ai servizi di un’agenzia immobiliare.
Nel primo caso, per avere maggiori probabilità di vendere in tempi relativamente rapidi, è opportuno pubblicizzare la nostra offerta di vendita nel modo più ampio possibile. Abbiamo un ventaglio di alternative, ed è bene praticarle tutte:
- annuncio pubblicato su periodici specializzati
- annuncio pubblicato su quotidiani di grande tiratura
- cartello “vendesi”
- Internet
- volantinaggio
- “passaparola” attraverso conoscenti e/o portinaio/negozianti del vicinato.
Se non abbiamo il tempo o la pazienza necessaria per quest’attività, possiamo decidere di rivolgerci alle agenzie immobiliari. Avremo così a disposizione un professionista che si occuperà al posto nostro dei diversi problemi legati alla compravendita immobiliare: pubblicizzare l’offerta, fissare gli appuntamenti e accompagnare gli interessati nella visita dell’appartamento, sbrigare le formalità burocratiche.
Il rapporto con l’agenzia immobiliare
L’agenzia immobiliare ha interesse quanto noi a vendere al meglio e il più rapidamente possibile la nostra casa.
Tuttavia, trattandosi di un rapporto d’affari, è bene tenere a mente alcune regole d’oro. In primo luogo verificare la regolare iscrizione all’albo degli agenti immobiliare e poi definite in anticipo la durata dell’incarico o del mandato (nelle grandi città è consigliabile non superare i tre mesi). Se invece si desidera il tacito rinnovo, questo deve essere inserito nel contratto.
Prima di affidare l’incarico all’agenzia, è bene farsi un’idea autonoma del valore del proprio immobile, eventualmente chiedendo una valutazione a più agenzie oppure confrontando il valore di mercato di immobili di caratteristiche analoghe. È importante cercare di “azzeccare” il più possibile la valutazione dell’immobile: una valutazione troppo alta rischia di rivelarsi soltanto una perdita di tempo, e finiremmo col vendere la casa soltanto dopo mesi di vani tentativi e dopo aver calato il prezzo.
Controllare che il contratto non preveda clausole di esclusiva, in modo da rimanere liberi di vendere qualora si trovi un acquirente per conto proprio. Attenzione: nel caso in cui l’acquirente, proveniente dal canale dell’agenzia, cerchi di “scavalcare” l’intermediario per risparmiare sulla provvigione, bisogna ricordarsi che l’agenzia ha comunque diritto alla provvigione entro i dodici mesi successivi al termine dell’incarico di vendita.
Specificate nel contratto la percentuale spettante all’agenzia a titolo di provvigione, oppure, nel caso in cui l’immobile non venga venduto, le eventuali spese richieste dall’agenzia. Attenzione: incarico e mandato non sono sinonimi, con il mandato si è tenuti a pagare l’agenzia anche in caso di mancata vendita dell’immobile. Verificare anche se prevista una penale per il recesso dal contratto.
Ricordate che l’agente immobiliare, dato il suo ruolo di intermediario, deve tutelare sia gli interessi del venditore sia quelli dell’acquirente. Inoltre, l’agente non è tenuto a fornire garanzie sulla solvibilità dell’acquirente.
La provvigione spettante all’agenzia in genere è dell’ordine del 3% (sia per il venditore sia per l’acquirente), ma ricordiamo che la Commissione antitrust ha vietato tariffe minime e massime per favorire la concorrenza. Inoltre la provvigione varia da città a città e in funzione del valore dell’immobile.
Proposta d’acquisto, compromesso e rogito
Una volta trovato un potenziale acquirente, l’agenzia immobiliare gli farà sottoscrivere una proposta irrevocabile d’acquisto, a volte accompagnata da un acconto di modesta entità, che verrà restituito se l’affare non dovesse andare a buon fine. Il venditore può decidere di iniziare la trattativa direttamente con il primo acquirente, oppure aspettare altre offerte per avere la possibilità di selezionare quella più conveniente o idonea alle proprie necessità (che possono non limitarsi a quelle economiche).
Il passo successivo è il compromesso: dopo avere assistito le parti nella firma del contratto preliminare, termina il ruolo dell’intermediario, al quale, a questo punto, vanno versate le relative provvigioni.
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