Ogni bene immobile, sia esso un edificio oppure un terreno, possiede un dato valore, non solo di mercato ma anche dal punto di vista fiscale ed erariale; in base a tale valore, l’immobile è in grado di generare, potenzialmente, un redditto e, per tanto, può essere sottoposto a tassazione.
In questo caso al bene è associata una rendita catastale: vediamo di seguito di cosa si tratta e come può essere calcolata. Inoltre leggendo questo articolo sarà possibile conoscere anche tutte le altre sfaccettature di questo argomento come le varie categorie catastali e cos’è la rendita catastale presunta.
Sommario
Cos’è e a cosa serve
La rendita catastale, in Italia, rappresenta un valore fiscale che, secondo quanto si legge nell’articolo 23 del Regio decreto-legge numero 652 del 1939, è un dato che serve a calcolare (nelle modalità stabilite dalla legge in vigore) il reddito imponibile soggetto ad imposte e sovraimposte.
La rendita catastale attualmente è un dato richiesto necessario al calcolo dell’Imposta Unica Comunale (IUC) che comprende IMU e TASI. Serve, inoltre, a calcolare l’imposta su successione e donazioni oltre ad effettuare la stima del valore erariale dell’immobile.
Le Categorie catastali
Gli immobili sono catalogati ed identificati in base ad una suddivisione per categorie (o gruppi); sono in tutto sei, denominati con le lettere dell’alfabeto (dalla A alla F).
La Categoria A include undici tipi di immobili (da A1 ad A11), alcuni dei quali contraddistinti da caratteristiche di particolare pregio: abitazioni signorili (A1), villini (A7), ville (A8), castelli e palazzi (A9) e abitazioni tipiche (A11). In questo gruppo rientrano anche le unità abitative di tipo civile (A2, ovvero unità immobiliari di tipo residenziale), economico (A3) e popolare (A4), oltre ad abitazioni ultrapopolari (A5) in genere prive di servizi igienici esclusivi. Completano il novero degli immobili inclusi in questa categoria le abitazioni rurali (A6) e uffici e studi privati (A10).
Schematicamente la categoria catastale A comprende:
- A1 – abitazioni di tipo signorile
- A2 – abitazione di tipo civile
- A3 – abitazione di tipo economico
- A4 – abitazione di tipo popolare
- A5 – abitazioni di tipoultrapopolare
- A6 – abitazioni di tipo rurale
- A7 – villini
- A8 – ville
- A9 – castelli e palazzi
- A10 – uffici e studi privati
- A11 – abitazioni tipiche
Gli immobili inclusi nella Categoria B, invece, hanno in genere carattere pubblico o collettivo: collegi e convitti, così come educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme rientrano nella sottocategoria B1. Gli altri immobili che rientrano nella medesima categoria sono gli uffici pubblici (B4), le case di cura e gli ospedali senza fine di lucro (B2), prigioni e riformatori (B3), scuole e laboratori scientifici (b5), biblioteche, gallerie e musei (B6 – in alcuni casi possono anche appartenere alla categoria A9), cappelle private (B7) e magazzini sotterranei (B8).
Ecco in sintesi le categorie catastali sotto il gruppo B:
- B1 – collegi, convitti, orfanotrofi, ospizi, caserme e simili
- B2 – case di cura e ospedali senza fine di lucro
- B3 – prigioni e riformatori
- B4 – uffici pubblici
- B5 – scuole e istituti simili
- B6 – biblioteche, gallerie e musei
- B7 – cappelle ed oratori privati
- B8 – magazzini sotterranei
Gli immobili che hanno una destinazione prettamente – ma non esclusivamente – commerciale rientrano per lo più all’interno della Categoria C: negozi e botteghe (C1), magazzini e locali di deposito (C2), laboratori (C3), locali per esercizi sportivi senza scopo di lubro (C4), stabilimenti balneari e termali (C5), stalle, scuderie, rimesse e autorimesse senza scopo di lucro (C6), tettoie chiuse o aperte (C7).
Ecco di seguito tutte le sttocategorie della categoria catastale C:
C1 – negozi, botteghe
C2 – magazzini, locali deposito
C3 – laboratori
C4 – locali per esercizi sportivi senza scopo di lubro
C5 – stabilimenti balneari, terme
C6 – stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C7 – tettoie (chiuse e aperte)
Nella Categoria D rientrano gli immobili a destinazione speciale: capannoni e fabbriche dove viene lavorata e trasformata la materia prima, (D1), strutture alberghiere a pagamento (D2), strutture dedicate ad esibizioni artistiche (D3), case di cura e ospedali privati (D4), istituti di credito (D5) e fabbricati o locali destinati ad esercizi sportivi (D6), tutti a scopo di lucro. Gli altri immobili a destinazione speciale sono i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale (D7) o commerciale (D8), edifici galleggianti e ponti privati (D9) e fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole (D10).
Ecco qui sotto tutte le sottocategorie prevista dalla categoria catastale D:
- D1 – capannoni, fabbriche
- D2 – alberghi, pensioni, b&b
- D3 – teatri, sale cinematografiche,
- D4 – case di cura, ospedali con fine di lucro
- D5 – istituti di credito, assicurazioni, banche
- D6 – locali per spor (campi, piscine, palestre e simili) con scopo di lubro
- D7 – stazioni di carburante
- D8 – centri commerciali, grandi negozi
- D9 – edifici senza un suolo proprio
- D10 – fabbricati connessi ad attività agricole
Gli immobili a destinazione particolare, invece, sono quelli compresi nella Categoria E: stazioni di servizio (E1), ponti comunali e provinciali soggetti al pagamento di un pedaggio (E2), immobili e recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (E3 e E4), fortificazioni e relative dipendenze (E5), fari e semafori (E6), fabbricati per il pubblico esercizio del culto (E7), fabbricati e costruzioni cimiteriali (E8 – escluso sepolcri e tombe famigliari) e altri non compresi nelle categorie precedenti (E9).
Di seguito tutte le sottocategoria della categoria catastale E:
- E1 – ferrovie, porti, aeroporti
- E2 – ponti comunali con passaggio a pagamento
- E3 – immobili per speciali esigenze pubbliche
- E4 – recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
- E5 – fortificazioni e relative dipendenze
- E6 – torri, fari, semafori
- E7 – fabbricati per pubblico esercizio del culto
- E8 – fabbricati e costruzioni nei cimiteri
- E9 – fabbricati a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti
Le cosiddette ‘entità urbane’, infine, fanno parte della Categoria F: aree o corti urbani a piano terra (F1), edifici fatiscenti e ruderi con tetto crollato e quindi inutilizzabili (F2), unità in costruzione (F3) o incomplete ed in definizione (F4), lastrico solare (F5) e unità in attesa di definizione (F6).
Qui sotto le sottocategorie della categoria catastale F:
- F1 – aree urbane
- F2 – edifici fatiscenti e ruderi
- F3 – unità in costruzione
- F4 – unità in definizione
- F5 – terrazzi sopra unità immobiliari
- F6 – unità in attesa di definizione
Come si calcola
In generale, la formula per calcolare la rendita catastale è: moltiplicare la consistenza catastale dell’immobile per il coefficiente (o estimo). Il primo parametro rappresenta la grandezza del bene, che viene espressa solitamente in numero di vani, anche se a volte può essere data in metri quadri o in metri cubi; il coefficiente di estimo viene riportato nelle tariffe elaborate dall’Agenzia del Territorio e quindi può variare da città a città e da categoria a categoria.
Calcolare rendita catastale online
Il calcolo della rendita catastale è un’operazione quantomeno articolata per via del fatto che le tariffe d’estimo variano a seconda del luogo dove è situato l’immobile ed a quale categoria appartiene il fabbricato.
Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi ad esperte figure specializzate che operano e lavorano in questo settore da anni, oppure consultare siti dedicati a questo genere di servizi, come Ivisura, per effettuare il calcolo online.
Rendita catastale presunta
La rendita catastale presunta è stata introdotta dal Decreto Legge n. 78 entrato in vigore nel 2010. Si tratta dell’attribuzione di un rendita catastale, da parte dell’Agenzia delle Entrate, ad un immobile non dichiarato oppure non accatastato correttamente. Si applica ai fabbricati mai censiti oppure a quelli che hanno subito una modifica della consistenza o della destinazione d’uso.
L’attribuzione della rendita catastale presunta viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate, oppure da tecnici specializzati. Le modalità di calcolo sono esposte in un provvedimento del 19 aprile 2011 da parte del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Per gli immobili di destinazione ordinaria (Gruppi A, B e C), la rendita presunta viene individuata moltiplicando la consistenza per la tariffa della classe individuata. Per le altre categoria di immobili, il provvedimento dispone un “procedimento semplificato, applicando al valore della unità immobiliare il saggio di redditività pari al 2% per le unità immobiliari appartenenti al Gruppo D e al 3% per quelle riferibili al Gruppo E“. Il valore catastale viene desunto moltiplicando la consistenza per i corrispondenti valori venali unitari “desunti sulla base degli elementi conoscitivi ed informativi a disposizione dell’Agenzia“.
Rendita catastale e tasse
Come detto, la rendita catastale serve a calcolare determinate imposte. In base al tipo di tassa ed alla categoria dell’immobile, si moltiplica la rendita catastale (rivalutata del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni non edificabili) per un determinato coefficiente; per il calcolo di IUC (IMU e TASI) sono i seguenti (i fabbricati del gruppo F godono dell’esenzione):
- 160: categorie A (tranne A10), C2, C6 e C7;
- 80: categorie A10 e D5;
- 140: categorie B; C3, C4 e C5;
- 65: categorie D (tranne D5);
- 135: terreni non edificabili.
Rendita catastale e asse ereditario
L’asse ereditario è tutto il patrimonio di chi lascia l’eredità. Trattasi quindi non solo di immobili, ma anche di tutto quello di cui chi lascia l’eredità aveva intestato (aziende, conti correnti, immobili ecc.).
La rendita catastale può essere utile anche al fine di calcolare l’asse ereditario per una successione, legittima o testamentaria. Nello specifico, serve effettivamente a quantificare l’imposta di successione ed il valore dell’asse ereditario, così da determinare il valore minimo da inserire nella dichiarazione di successione.
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